În România, un proprietar care deține singur un imobil are dreptul de a dispune liber de bunul său, inclusiv prin vânzare sau donație, fără a fi obligat să ceară acordul copiilor. Conform explicațiilor oferite de avocatul Bogdan Pițigoi, dreptul de proprietate permite înstrăinarea locuinței către orice persoană, nu neapărat către descendenți. Această regulă este valabilă atâta timp cât părinții sunt în viață și copiii nu dețin un drept de proprietate asupra imobilului respectiv.
Chiar dacă copiii locuiesc în casa părinților, aceștia nu se pot opune vânzării dacă imobilul este înscris exclusiv pe numele acestora. Situația se modifică însă la decesul unui părinte, când se deschide succesiunea și cota deținută de acesta intră în masa succesorală. Dacă locuința era bun comun al soților, se stabilește întâi cota fiecăruia, iar partea soțului decedat se împarte între moștenitori, ceea ce poate duce la necesitatea acordului tuturor coproprietarilor pentru vânzarea întregii case.
Acordul copiilor devine obligatoriu doar în cazul în care aceștia sunt coproprietari pe imobil. De exemplu, dacă un părinte deține doar jumătate din casă, iar cealaltă parte aparține copilului, fiecare poate dispune liber de cota sa. Totuși, pentru vânzarea întregului imobil este necesar consimțământul tuturor celor care dețin drepturi asupra proprietății, exprimat prin act autentic. Părintele poate vinde doar partea sa, dar nu poate înstrăina întreaga proprietate fără aprobarea celuilalt coproprietar.
O problemă juridică apare atunci când vânzarea către un copil este considerată o donație deghizată. Dacă se încheie un contract de vânzare cu rezerva dreptului de uzufruct sau de abitație pentru părinți, legea poate prezuma că este o donație. În acest caz, la deces, valoarea imobilului va fi inclusă în masa succesorală pentru a respecta rezerva succesorală a celorlalți moștenitori. Aceasta înseamnă că o persoană dezmoștenită are totuși dreptul la jumătate din ceea ce i s-ar fi cuvenit în mod normal.
Diferența dintre o donație deghizată și un contract de întreținere este esențială în procese. Un indiciu al unei donații ascunse poate fi lipsa plății efective a prețului menționat în contract. În schimb, la un contract de întreținere, beneficiarul poate demonstra că și-a îndeplinit obligațiile, precum asigurarea alimentelor, medicamentelor sau cheltuielilor medicale. În astfel de cazuri, ceilalți moștenitori nu pot solicita simplu desființarea contractului, ci trebuie să demonstreze nerespectarea condițiilor de întreținere asumate.
În cadrul legislației succesorale din România, rezerva succesorală reprezintă un mecanism de protecție pentru moștenitorii rezervatari. Acest concept juridic asigură faptul că, în ciuda actelor de dispoziție făcute de proprietar în timpul vieții, anumți membri ai familiei păstrează un drept minim asupra patrimoniului. Astfel, se încearcă echilibrarea libertății de proprietate a părinților cu protecția drepturilor de moștenitor ale copiilor.
context_missing: false